开酒店，物业决定成败！
追求物业性价比。
投资人说 I 第79期投资人 I 黄妃勇项目名称 I柏曼酒店(广州天河体育中心林和西地铁站店)品牌所属集团 I 东呈酒店集团
投资背景
黄妃勇是一名资深的酒店投资人，在业内已经有8年左右的从业经历。之前由于工作的关系，黄妃勇每年都有70%的时间是在酒店度过，由此对酒店产生了浓厚的兴趣。他目前投资了包括柏曼、城市豪致等十多家酒店。选择加盟柏曼品牌，是因为之前已经投资了几家城市便捷酒店，收益和酒店经营状况都不错，并且赶上了连锁酒店的红利期。在加盟初期，柏曼连锁酒店门店数量不多，加盟之后，也赶上了柏曼酒店高速发展时期。柏曼酒店广州体育中心店，物业处于核心地段，广州市最核心的商业中心CBD,距离广州东站和天河体育场都不足1公里，交通极为便利。酒店于2016年筹建，2017年开业。优势关于柏曼酒店的优势，投资人黄妃勇表示其优势如下：东呈酒店集团成立于2007年，在酒店行业10多年的发展，旗下品牌层次完善，影响力强，具有行业优势。东呈酒店集团在两湖两广地区拥有资源优势，柏曼酒店品牌顾客认可度高。柏曼酒店设身处地从投资人考虑问题,从投资测算阶段开始,一直到供应链体系,为投资人提供全方位的服务,避免投资人投入过多的精力。
投测满意度：5分
总投资 I 预估1000万VS实际1000万（总包费用）投资回报周期 I 投资预估3年VS经营3年开发人员服务水平 I 满意
品牌方对于该项目的总投资费用预估为1000万元，其中房间投资成本在860万元左右，大厅装修，消防成本和其他成本在140万左右。实际投资数额与预估数额经本保持一致。酒店的物业是黄妃勇自己寻找的，位于广州CBD核心商务区域。由于之前投资过城市便捷酒店，和品牌方的开发人员都比较熟悉，在酒店投测阶段进展顺利。开发人员积极努力，提供多种信息和品牌支持，这让黄妃勇满意。开发人员预测酒店正常情况下在3年内可以回本，实际情况也是如此，在疫情爆发前的2019年底，黄先生已经收回了投资。对于酒店开发，陈先生认为，酒店项目的关键因素，在于物业综合性价比，包括租金租期、地段、定位、价格比例等等。
筹开满意度：5分
单房投资 I 预估11.6万VS实际11.6万（总包费用）筹建周期 I 6个月施工团队 I 自己寻找
黄妃勇在筹开阶段自己寻找的施工团队，施工团队同时也是东呈酒店集团的合作方。在最开始对酒店进行基础施工的时候，本来确定的装修风格不是现在的样子，在基础施工还没结束的时候，才确定了以柏曼酒店为基础的装修风格。还好这样的插曲并没有加长酒店原计划的6个月筹建周期。由于施工团队有柏曼项目的施工经验，所以在整个筹建过程中，黄妃勇只是在关键阶段去现场进行把关，大部分的施工进度和质量不用他特别操心。黄妃勇对品牌方在筹建阶段的支持给予了高度的评价。
经营满意度：4.5分
单房运营成本 I120元RevPAR I 300元（2021年）店长满意度 I 满意
柏曼酒店广州体育中心店一共拥有86间客房，由于位置的优越性和品牌的助力，酒店没有经历爬坡期，在2017年营业初期就实现了满房，RevPAR达到了300元。在此之后，酒店不断提升自身服务，完善人员配置，在2019年，RevPAR已经增长到415元。虽然2020年疫情对酒店有所影响，但2021年酒店的RevPAR仍然稳定在了300元，在疫情的震荡期，已经实属不易。黄妃勇表示，这些数据的背后都离不开店长的辛勤努力。由于东呈酒店集团门店拓展迅猛，店长被派往新店支援，导致酒店店长每年都在更换，但是店长的能力和工作的专业程度却是不断提升，这一切也都是归功于东呈酒店集团对人才的培养。黄妃勇认为酒店的发展，人才培养是关键。现阶段，整个酒店行业从业人员的待遇偏低，无法留住人才，应该通过提高酒店从业人员收入和股权激励等办法，稳定人才培养，这样才能推动酒店行业整体的可持续发展。
会员满意度：4.5分
集团会员占比 I 30%—40%会员复购率 I 良好
门店客源会员占比为30%-40%，OTA占比30%，东呈酒店集团在两湖两广，门店数量多，品牌影响力强。黄妃勇认为，集团的会员输送仍有提升空间，可以进一步扩大门店客源比例。
供应链满意度：4.5分
集采价格 I 适中产品质量 I 好
黄妃勇介绍，酒店的A类核心物资是从品牌方平台采购的，供应链的集采价格和产品质量，总体来说比较不错，有一定优势。但是，易耗品方面价格偏高，希望以后能给予投资人优惠待遇。建议对品牌方和投资人，黄妃勇提出如下改进建议：品牌方应该帮助投资人降低投入成本，减少投资回报周期，在品牌采购平台上，给予投资人更多的优惠政策。品牌方应该利用自己集团采购上的优势，首先保证产品品质，在保证产品品质的基础上，在同行业中，降低投资人的采购价格或者能持平。黄妃勇说,在疫情期间,投资酒店既是机遇,又是挑战。对于投资人说，投资酒店一定要谨慎，一定要物业条件和客观条件合适，才能进行投资。
关于未来
黄妃勇说，随着经济和时代的发展，旅游的观念深入人心，无论是家庭游还是公司团建出游的人群，都在快速增长。比如说，桂林酒店的RevPAR最近就在大幅增长，今年夏季暑期国内酒店也是看涨状态。因为疫情，酒店市场正在重新洗牌，如果在选择投一家酒店，黄妃勇还会选择东呈酒店集团旗下的品牌，无论是在一线城市，还是在下沉市场也好，他都会因地制宜，根据当地经济情况和物业情况进行具体分析，选择东呈酒店集团不同层次的品牌，把酒店当成自己的事一路做下去。说明：文章内容与数据仅代表该门店投资人个人观点，非次方点评立场。
